申请房屋贷款的7大技巧

近来，我国房产价格升势放缓。根据国行的报告，2013年末季的房价指数增长幅度萎缩至9.6%，2012年为12.2%。

政府实施的打房政策显然奏效，也为市场带来了正面与负面的影响，当中也对真正需要购屋自住者带来冲击。

贷款难获，成了购屋者实现拥屋计划的最大难题，以下有7项贴士或许能够帮助购屋者减轻打房措施的冲击。

1.保持良好的信贷记录

借贷者须了解其所有的信贷记录都会被输入中央信贷资讯系统（CCRIS）。中央信贷资讯系统会在每个月的15日更新记录，因此若要保持良好的信贷记录，借贷者必须于每个月的14日之前支付每月供期的款项。中央信贷资讯系统的运作模式就好比借贷者的信贷报告卡，能够让银行了解借贷者的信贷记录。

2.依据情况以公司或个人名义申贷

这项贴士适用于经营中小型企业的借贷者。借贷者或许会困惑，不知该以公司或个人名义申请贷款，以下的例子可帮助借贷者进行分析。

艾伦是一家小型企业的总裁，并持有公司51%的股份，艾伦每个月可获得一万令吉的董事费。目前艾伦有意在TTDI区域购买价值100万令吉的产业。

情况一：假设公司平均每月的营业收益为10万令吉，艾伦选择以公司名义申请该房屋贷款：

月收入=营业额X行业收入因素（Industry income factor）X持有股份

=10万令吉*10%X0.51

=5100令吉

银行认可的月收入为5100令吉

情况二：如果艾伦选择以个人名义申请房屋贷款：

月收入=董事费/酬金

=%10万令吉

银行认可的月收入为1万令吉

以上的例子说明了不同的情况下，银行认可借贷者的收入标准也会有所不同。

当然，使用公司名义购买房产固然有它的好处，因此借贷者必须根据目前的经济情况来判断最合适的贷款类型。

3.合法文件

倘若借贷者拥有许多产业以及获取租金收入，那绝对是个好消息，因为银行认可借贷者的租金收入为每月的收入之一。

然而，银行只认可仍有效或未逾期的租赁合约，因此借贷者必须确保持有仍有效的租赁合约，以证明每月获取固定的租金收入。

另外，借贷者应确保所有的租赁合约并非在同一天盖章，以免银行起疑。

4.提供资产或财务证明

一般上，多数人都不会炫耀自身的财富及尽量保持低调，以免惹来不必要的麻烦和风险，可是，这样的想法在申请房贷时却是毫无帮助。

相反的，借贷者若希望提高申请贷款的成功率，就必须提供更多的资料以证明本身的财务能力，例如定期存款或投资收益等。

5.联名申请房贷

银行一般会考量借贷者的偿还率（Debt Servicing Ratio，简称DSR），计算出借贷者的还款能力。所谓的偿还率是以总债务付款对收入的比率，或显示偿贷额占收入的比率。

由于偿还率反映了个人的还贷能力，偿还率越低显示偿债能力越好。因此借贷者可考虑联名申请贷款，以减低偿还率并提高成功申请贷款的几率。不过，借贷者必须留意联名申请贷款所涉及的一些条款。

6.向多家银行申请房贷

每家银行都会采取各家的收入与债务计算标准，因此到最后所计算出来的偿还率会有蛮大的差别。

换言之，借贷者可同时向几家银行提交贷款申请，以提高成功申请贷款的机会。

7.资产证明

即使借贷者在申请贷款时被银行告知偿还率已超过90%，仍然有机会成功申请贷款目前，大马有几家银行采用以借贷者的资产或未来现金流量为基础的融资方式，称为资产担保型贷（Asset Based Lending，简称ABL）。

借贷者须提供证明所持有的资产总值为100万令吉以上，以符合申请资格。以上提及的资产可包括无债务的产业（注意：仅是产业市价的70%被计为资产值）、定期存款、股票投资以及其他类型的资产。

不过，借贷者须将其总资产值，扣除申请房贷的两年分期付款的总款项，以及所有无担保贷款款项后，最终的资产额必须至少100万令吉，以便符合这项贷款资格。

总结

近来贷款批准率下降，银行对贷款的审核更严格，产业市场的购兴下降。除了面对房价居高不下的问题，购屋自居者也越来越困难申请贷款，本文所提及的7项贴士能够有效地协助购屋者申贷买房

《南洋商报》